Liệu giá nhà có tiếp tục tăng?

Theo báo cáo Jones Lang LaSalle (JLL), tổng nguồn cung căn hộ tại TP.HCM có khoảng 80.000 căn. Căn hộ bình dân, trung và cao cấp chiếm tỷ lệ 43%, 42%, 15%.

Trong vòng ba năm tới, dựa theo số lượng căn hộ đã chào bán, nguồn cung căn hộ được dự đoán sẽ tăng đến 74%.

Đối với phân khúc căn hộ cao cấp và sang trọng có giá bán trên 2.000USD/m, nguồn cung được dự kiến sẽ tăng gấp đôi.

JLL Việt Nam nhận định, nguồn cung dồi dào hiện tại trên thị trường là kết quả của những con số bán hàng ấn tượng trong năm 2015 và nửa đầu năm 2016, đạt lần lượt 24,000 căn và 16,800 căn, cao hơn 250% lượng căn hộ được bán trong giai đoạn 2011 – 2014.

Mặc dù trong giai đoạn 2011 – 2014, phân khúc căn hộ cao cấp và sang trọng chỉ chiếm 10% trên tổng số căn hộ được bán, nhưng con số này đã tăng lên 27% vào năm 2015 và 44% trong nửa đầu năm 2016.

Nguồn cung căn hộ được dự đoán sẽ tăng đến 74%

Liệu giá nhà có tiếp tục tăng?

Đây là câu hỏi mà JLL đã đặt ra cho thị trường trong thời gian tới. Đơn vị này kỳ vọng giá bán căn hộ sẽ tăng từ 5-7% mỗi năm trong vòng ba năm tới, được hỗ trợ bởi nhu cầu thị trường tăng cao cũng như mức giá hợp lý.

Theo đó, giá bán tại các phân khúc căn hộ bình dân và trung cấp cũng được dự đoán sẽ tăng đến 10% mỗi năm.

Một điều đáng chú ý là giá bán đã tăng 106% trong giai đoạn 2005 – 2007 khi dòng vốn từ nước ngoài đổ vào Việt Nam tăng mạnh, với niềm tin nền kinh tế cũng như thị trường bất động sản sẽ hồi phục mạnh mẽ.

Chỉ riêng trong giai đoạn này, các chủ đầu tư bán được khoảng 1.500 căn hộ mỗi năm, đạt tỷ lệ bán khoảng 65%.

Đến giai đoạn từ 2007 – 2014, giá bán căn hộ đã được điều chỉnh xuống khoảng 30%. Như vậy, mức giá 2,180 USD/m của các căn hộ cao cấp vẫn thấp hơn so với thời kỳ đỉnh điểm năm 2007.

GDP trên đầu người

Nguồn cung văn phòng trên đầu người tại các thành phố lớn

Hơn thế nữa, giá thuê căn hộ đã tăng 4% trong sáu quý vừa qua, giữ tỷ suất lợi nhuận của thị trường ổn định ở mức 5,7%.

Khoảng cách giữa lợi nhuận của việc cho thuê và lãi suất cho vay đã thu hẹp lại từ mức 880 điểm phần trăm năm 2008 xuống còn 280 điểm phần trăm trong nửa đầu năm 2016.

JLL nhận định, trong ba năm tới, khi các dự án căn hộ tương lai được hoàn thiện, giá thuê và lợi nhuận cho thuê sẽ giảm.

Tuy nhiên, với mức lạm phát thấp ghi nhận được trong năm 2015 – 2016, có khả năng lãi suất vay vẫn sẽ tiếp tục giảm, từ đó hỗ trợ thúc đẩy giá bán tăng lên.

Khảo sát của JLL cho thấy, trong vòng mười năm trở lại đây, tỷ lệ lao động trong các ngành tài chính, bảo hiểm, bất động sản và dịch vụ kinh doanh tại Việt Nam đã tăng lên 11% mỗi năm và đạt mức 3,64 triệu trong năm 2014, đi cùng với tốc độ mở rộng diện tích văn phòng trung bình mỗi năm tăng thêm 9,6%.

JLL dự đoán: Trong vòng mười năm tới, nhu cầu về diện tích văn phòng sẽ tiếp tục tăng mạnh ở mức 8 – 10% mỗi năm tại TP Hồ Chí Minh cùng với tốc độ phát triển của nền kinh tế.

Theo đó, tỷ lệ dân số làm việc tại các ngành dịch vụ dự đoán sẽ tăng từ 30% lên đến 40% và tăng trưởng GDP hằng năm đạt từ 5,5 – 6,0%.

Giá thuê văn phòng tại một số TP lớn

Tuy nhiên, JLL khẳng định, trong khi nhu cầu về văn phòng rất có thể sẽ tăng nhanh hơn so với tốc độ phát triển kinh tế nhưng giá thuê cũng như giá trị tài sản văn phòng tại TP Hồ Chí Minh không hề thấp.

Hiện tại, mức giá thuê tổng hiệu dụng của thị trường văn phòng TP Hồ Chí Minh đang ở mức 550 USD mỗi năm, cao hơn40-160% so với các thành phố Đông Nam Á khác trừ Singapore.

Giá trị tài sản văn phòng cũng cao tương đương ở mức 4.900 USD, cao hơn 25 – 160% mức giá tại những thành phố trên.

Mặc dù mức lợi nhuận tại thị trường văn phòng TP Hồ Chí Minh đạt đến mức 8.5 – 9.5% nhưng chỉ cao hơn 150 – 250 điểm phần trăm so với chi phí lãi vay.

Ngược lại, mức lợi nhuận tại thị trường Bangkok, Manila hay Kuala Lumpur cao hơn đến 300 – 400 điểm phần trăm so với chi phí cho vay.

JLL cho rằng, cùng với tốc độ phát triển của thành phố, giá thuê và giá trị tài sản văn phòng sẽ dần hạ nhiệt.

Đối với trường hợp của TP Hồ Chí Minh, việc phát triển khu đô thị Thủ Thiêm đối diện với Quận 1 trong vòng 10 – 20 năm tới có thể sẽ tạo ra một khu trung tâm thành phố mới và cung cấp thêm gấp đôi nguồn cung văn phòng, từ đó sẽ tác động giảm đến giá thuê.

Theo Gia đình Việt Nam